Prix immobilier Marrakech 2026 : vous envisagez d’acheter un bien à Marrakech et vous cherchez des prix fiables, quartier par quartier ? Vous êtes au bon endroit. Chez Lokaina Immobilier, nous accompagnons chaque jour des acheteurs marocains, MRE et étrangers dans leurs projets immobiliers à Marrakech. Ce guide reflète les prix immobilier Marrakech que nous observons sur le terrain en 2026, pas des estimations théoriques.
Marrakech reste l’une des villes les plus attractives du Maroc pour l’investissement immobilier. Entre la perspective de la Coupe du Monde 2030, l’arrivée prochaine de la LGV et une demande locative portée par le tourisme, les fondamentaux du marché sont solides. Comprendre les prix immobilier Marrakech 2026 est essentiel avant tout investissement. Mais les prix varient fortement d’un quartier à l’autre, et une bonne décision commence par une bonne information.
Dans cet article, vous trouverez les prix au m² actualisés pour chaque quartier, les rendements locatifs réels, les frais à prévoir et nos recommandations selon votre profil d’acheteur.
Le marché immobilier à Marrakech en 2026 : ce qu’il faut retenir
Le marché marrakchi en 2026 se caractérise par trois tendances de fond.
Une demande soutenue sur tous les segments. Les acheteurs marocains restent le premier moteur du marché, notamment pour les appartements neufs en périphérie. Les MRE (Marocains Résidant à l’Étranger) reviennent en force, avec un intérêt marqué pour les biens clés en main. Et les acheteurs européens — français en tête — continuent de cibler les riads de la Médina et les villas de la Palmeraie.
Des prix en hausse modérée. Contrairement à certaines villes marocaines où le marché stagne, Marrakech affiche une progression de 3 à 6 % sur les biens rénovés et bien situés. Les quartiers périphériques en développement (Route de Fès, Route de Casablanca) restent les plus accessibles, tandis que les zones premium (Palmeraie, Hivernage, Médina) poursuivent leur appréciation.
L’effet Coupe du Monde 2030. L’annonce de la co-organisation Maroc-Espagne-Portugal a déclenché une vague de projets d’infrastructures : extension de l’aéroport Menara, LGV Casablanca-Marrakech prévue fin 2029, nouveaux hôtels et résidences. Ces chantiers tirent les prix vers le haut dans les zones concernées.
Prix immobilier Marrakech 2026 : tableau comparatif par quartier
Voici les fourchettes de prix immobilier Marrakech que nous observons chez Lokaina Immobilier, basées sur les transactions récentes et les biens actuellement en vente sur notre plateforme.
| Quartier | Prix moyen au m² (MAD) | Type de bien principal | Rendement locatif brut |
|---|---|---|---|
| Palmeraie | 22 000 – 38 000 | Villas avec piscine, résidences golf | 4 – 5 % |
| Médina (Bab Doukkala, Mouassine) | 25 000 – 40 000 | Riads rénovés, maisons d’hôtes | 5 – 6 % |
| Hivernage | 18 000 – 26 000 | Appartements haut standing | 4,5 – 6 % |
| Guéliz (centre-ville) | 14 000 – 22 000 | Appartements, locaux commerciaux | 5 – 6 % |
| Agdal / Issil | 11 000 – 17 000 | Appartements familiaux | 5,5 – 6,5 % |
| Sémlalia | 10 000 – 14 000 | Appartements moyen standing | 5,5 – 6 % |
| Médina (Derb Dabbachi, Riad Zitoun) | 8 000 – 14 000 | Riads à rénover | 7 – 9 % |
| Targa / Sidi Ghanem | 9 000 – 13 000 | Appartements neufs, villas | 5,5 – 6,5 % |
| Route de l’Ourika | 9 000 – 16 000 | Villas, propriétés avec terrain | 6 – 7 % |
| Ménara / Zone aéroport | 7 000 – 11 000 | Appartements économiques | 6 – 7 % |
| Route de Casablanca | 6 500 – 10 000 | Appartements neufs économiques | 6,5 – 7,5 % |
| Route de Fès | 6 000 – 9 500 | Appartements, logements sociaux | 7 – 8 % |
Astuce Lokaina : Les quartiers Route de Fès et Route de Casablanca offrent aujourd’hui le meilleur rapport qualité-prix pour un investissement locatif. Les rendements y dépassent 7 % brut.
Zoom sur les quartiers clés : prix immobilier Marrakech 2026 détaillés
Guéliz : le centre-ville moderne
Guéliz est le quartier d’affaires de Marrakech. On y trouve banques, restaurants, galeries et boutiques le long de l’avenue Mohammed V et de la rue de la Liberté. C’est le quartier le plus demandé pour la location longue durée, notamment par les expatriés, les cadres du tourisme et les télétravailleurs.
Les appartements de 2 à 3 pièces, entre 60 et 100 m², se négocient entre 14 000 et 22 000 MAD/m² selon la résidence et les prestations. Les biens avec terrasse ou vue dégagée commandent une prime de 15 à 20 %.
Notre avis : Guéliz convient aux acheteurs qui cherchent un bien facile à louer toute l’année, avec une demande locative stable et une bonne liquidité à la revente.
Hivernage : le quartier des palaces
Hivernage concentre les plus grands hôtels de Marrakech — La Mamounia, Royal Mansour, Four Seasons, Selman. Le quartier attire une clientèle aisée qui recherche des appartements haut standing pour de la location saisonnière premium ou une résidence secondaire.
Les prix oscillent entre 18 000 et 26 000 MAD/m² pour des appartements dans des résidences sécurisées avec piscine, spa et conciergerie. En Airbnb, un T2 bien équipé à Hivernage peut générer entre 900 et 1 800 MAD par nuit en haute saison.
Notre avis : Hivernage est fait pour l’investisseur qui vise le rendement Airbnb premium. La clientèle touristique haut de gamme assure des tarifs journaliers élevés, mais l’occupation reste saisonnière (55 à 70 % à l’année).
La Palmeraie : le prestige résidentiel
Avec ses 15 000 hectares de palmeraie classée et ses golfs (Royal Palm, Amelkis, PalmGolf, Assoufid), la Palmeraie est l’adresse la plus prestigieuse de Marrakech. Les villas s’y négocient entre 22 000 et 38 000 MAD/m², soit typiquement 12 à 35 millions de dirhams pour une villa de 600 à 1 000 m² sur un terrain de 2 000 à 5 000 m².
La clientèle est majoritairement européenne (français, britanniques, belges) et orientée golf. La location saisonnière de villas en Palmeraie génère des tarifs de 2 500 à 6 000 MAD par nuit.
Notre avis : La Palmeraie s’adresse aux acheteurs avec un budget conséquent qui visent la plus-value à moyen terme (7 à 10 ans). L’effet Coupe du Monde 2030 et la modernisation des axes routiers soutiennent la valorisation.
La Médina : authenticité et rendement
La Médina de Marrakech, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, abrite environ 11 000 riads. Le marché se divise en deux segments bien distincts.
Les riads rénovés dans les quartiers prisés (Bab Doukkala, Mouassine, Riad Laarous) se vendent entre 25 000 et 40 000 MAD/m². Beaucoup fonctionnent déjà comme maisons d’hôtes avec des rendements Airbnb de 9 à 14 % brut.
Les riads à rénover dans des quartiers moins touristiques (Derb Dabbachi, Riad Zitoun, Sidi Ben Slimane) restent accessibles, entre 8 000 et 14 000 MAD/m². Comptez 6 000 à 18 000 MAD/m² supplémentaires pour la rénovation.
Attention : la surface habitable d’un riad représente souvent 60 à 80 % de la surface indiquée sur le titre foncier, en raison des patios, terrasses et dépendances. Vérifiez toujours la surface réelle avant d’acheter.
Targa / Sidi Ghanem : le quartier qui monte
Targa et la zone de Sidi Ghanem attirent une population jeune et créative. Les projets neufs s’y multiplient, avec des prix de 9 000 à 13 000 MAD/m² pour des appartements modernes dans des résidences récentes.
Notre avis : C’est notre recommandation pour un premier investissement locatif à budget maîtrisé. La zone se valorise rapidement.
Zones périphériques : Route de Fès, Route de Casablanca, Route de l’Ourika
Ces axes en développement offrent les prix les plus bas de l’agglomération marrakchie, entre 6 000 et 16 000 MAD/m². Les projets neufs y sont nombreux, et les rendements locatifs atteignent 7 à 8 % brut.
La Route de l’Ourika se distingue par son cadre naturel, avec des villas et propriétés avec terrain qui séduisent les amoureux de la nature et des activités outdoor.
Évolution des prix immobilier Marrakech 2026 : la tendance haussière
Sur les trois dernières années, le marché immobilier de Marrakech a suivi une trajectoire ascendante, portée par la reprise post-Covid et l’effet d’annonce de la Coupe du Monde 2030.
| Quartier | Prix moyen 2023 (MAD/m²) | Prix moyen 2026 (MAD/m²) | Évolution |
|---|---|---|---|
| Palmeraie | 19 000 – 32 000 | 22 000 – 38 000 | +15 à +19 % |
| Médina (premium) | 22 000 – 35 000 | 25 000 – 40 000 | +14 à +15 % |
| Hivernage | 16 000 – 23 000 | 18 000 – 26 000 | +12 à +13 % |
| Guéliz | 12 000 – 19 000 | 14 000 – 22 000 | +16 à +17 % |
| Targa | 7 500 – 10 500 | 9 000 – 13 000 | +20 à +24 % |
| Route de Fès | 5 000 – 8 000 | 6 000 – 9 500 | +19 à +20 % |
La tendance est claire : les quartiers en développement (Targa, Route de Fès) ont connu la plus forte progression en pourcentage, tandis que les zones premium progressent en valeur absolue.
Rendement locatif : courte durée vs longue durée
Au-delà des prix immobilier Marrakech 2026, la rentabilité locative est un critère décisif. Marrakech est la capitale marocaine de la location courte durée, avec plus de 25 000 annonces actives sur Airbnb (AirDNA, 2025). Mais le choix entre location touristique et bail classique dépend de votre profil et de votre disponibilité.
Location courte durée (Airbnb / Booking)
| Type de bien | Rendement brut annuel | Tarif moyen / nuit | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|
| Riad Médina rénové | 9 – 14 % | 1 200 – 3 000 MAD | 55 – 70 % |
| Villa Palmeraie | 7 – 11 % | 2 500 – 6 000 MAD | 45 – 60 % |
| Appartement Hivernage | 8 – 13 % | 900 – 1 800 MAD | 55 – 70 % |
| Appartement Guéliz | 7 – 10 % | 700 – 1 200 MAD | 60 – 75 % |
Les coûts à déduire : commissions plateformes (15 à 20 %), ménage, maintenance, conciergerie, taxe de séjour, IS ou IR foncier. En net, comptez 50 à 65 % du rendement brut.
Cadre légal : depuis la loi 80-14 et le décret 2-23-441, la location touristique meublée nécessite une déclaration préalable et un numéro d’enregistrement affiché sur les annonces.
Location longue durée
| Type de bien | Rendement brut annuel | Loyer mensuel moyen |
|---|---|---|
| Appartement Guéliz T2 (60-80 m²) | 5 – 6 % | 4 500 – 7 000 MAD |
| Appartement Agdal T3 (80-100 m²) | 5,5 – 6,5 % | 5 000 – 8 000 MAD |
| Appartement Route de Casa T2 | 6,5 – 7,5 % | 2 800 – 4 500 MAD |
Acheter à Marrakech en tant qu’étranger : ce qu’il faut savoir
Connaître les prix immobilier Marrakech 2026 ne suffit pas : il faut aussi maîtriser la procédure d’achat. Les étrangers peuvent librement acheter des biens immobiliers au Maroc, à l’exception des terres agricoles. La procédure est encadrée et relativement simple lorsqu’on est bien accompagné.
Les étapes clés
- Recherche et visite — Identifiez le bien, vérifiez le titre foncier auprès de la Conservation foncière (ANCFCC).
- Compromis de vente — Signature chez le notaire avec versement d’un acompte (généralement 10 %). Délai de 30 à 60 jours pour les vérifications.
- Financement — Les banques marocaines financent les non-résidents jusqu’à 50 à 80 % du prix, sur 25 ans, à des taux entre 4 et 5 % en 2026.
- Acte de vente — Signature définitive chez le notaire, paiement du solde, enregistrement à la Conservation foncière.
Les frais à prévoir
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % du prix de vente |
| Conservation foncière | 1,5 % + timbre |
| Honoraires notaire | 1 à 1,5 % (+ TVA) |
| Total frais d’acquisition | 6 à 7 % du prix |
Points d’attention pour les acheteurs étrangers
- Garantie de re-transfert : si vous financez l’achat en devises et respectez les formalités de l’Office des Changes, vous bénéficiez d’une garantie de rapatriement des loyers et du produit de revente.
- Titre foncier vs Melkia : la moitié de la Médina est sous régime melkia (titre coutumier non enregistré). Ces biens se négocient 15 à 40 % moins cher, mais le financement bancaire est difficile.
- Autorisation VNA : l’achat de terrain hors périmètre urbain nécessite une autorisation de Vocation Non Agricole.
Fiscalité et prix immobilier Marrakech 2026 : l’essentiel à savoir
À l’achat
Droits d’enregistrement : 4 % du prix. Taxe notariale : incluse dans les frais ci-dessus.
En cours de détention
Taxe d’habitation : taux progressif de 0 à 30 % sur la valeur locative (exonération de 5 ans pour le neuf en résidence principale). Taxe de services communaux : 10,5 % de la valeur locative.
Sur les revenus locatifs
IR foncier : abattement de 40 % sur les loyers bruts, puis barème progressif. IS (si exploitation via société) : taux progressif, 10 à 20 % selon le bénéfice.
À la revente
TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) : 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Exonération possible pour la résidence principale occupée depuis plus de 6 ans.
Conseil Lokaina : la convention fiscale franco-marocaine évite la double imposition pour les investisseurs français. Consultez un fiscaliste spécialisé pour optimiser votre montage.
Prix immobilier Marrakech 2026 : nos recommandations par profil
Vous achetez votre résidence secondaire
Privilégiez Guéliz ou Hivernage pour le confort et la proximité des commodités. Budget : 1 à 2,5 millions MAD pour un bel appartement de 80 à 120 m².
Vous investissez pour du rendement locatif
Ciblez Targa, Agdal ou les zones périphériques pour un rendement de 6 à 8 % en longue durée. Budget d’entrée : 500 000 à 1,2 million MAD.
Vous cherchez du rendement Airbnb
Un riad rénové en Médina ou un appartement à Hivernage maximise les revenus en courte durée. Prévoyez un budget de gestion (conciergerie, ménage) et assurez-vous de la conformité loi 80-14.
Vous misez sur la plus-value à long terme
La Palmeraie et les zones proches des futures infrastructures (LGV, extension aéroport) offrent le meilleur potentiel d’appréciation à horizon 2030.
Vous êtes MRE et préparez votre retour
Les quartiers comme Agdal, Targa ou Route de l’Ourika offrent un cadre de vie familial à des prix accessibles.
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Article mis à jour en juin 2026. Les prix et rendements indiqués sont basés sur les observations terrain de l’équipe Lokaina Immobilier et les données publiques (ANCFCC, Bank Al-Maghrib, AirDNA). Ils sont fournis à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement.
