Vous êtes Français et vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Marrakech ? La fiscalité immobilier Maroc français est souvent le premier frein à l’investissement. Pourtant, maîtriser la fiscalité immobilier Maroc français vous révèle un cadre bien plus avantageux qu’en France. Pourtant, le cadre fiscal marocain est bien plus avantageux qu’en France, à condition de bien le comprendre. Ce guide complet 2026 détaille chaque taxe, chaque impôt et chaque obligation déclarative auxquels vous serez soumis en tant que non-résident français achetant à Marrakech.
La Convention Fiscale France-Maroc : Le Fondement de Tout
La convention fiscale franco-marocaine (signée en 1970, mise à jour en 2012) pose une règle simple : les impôts liés à un bien immobilier sont payés dans le pays où le bien est situé. Autrement dit, si vous achetez un appartement à Marrakech, vous payez vos impôts immobiliers au Maroc — pas en France.
Cette convention est le pilier de la fiscalité immobilier Maroc français : elle évite la double imposition. Vous déclarez vos revenus locatifs marocains en France (dans votre déclaration de revenus globale), mais un crédit d’impôt égal à l’impôt marocain payé vous est accordé, neutralisant la double taxation.
Ce que cela signifie concrètement : vous bénéficiez du régime fiscal marocain, généralement plus favorable, sans risquer d’être imposé deux fois sur les mêmes revenus.
Les Droits d’Enregistrement à l’Achat : 4% du Prix
Premier volet de la fiscalité immobilier Maroc français : les droits d’enregistrement. Lors de l’achat d’un bien immobilier bâti au Maroc, l’acquéreur — qu’il soit marocain, français ou de toute autre nationalité — doit régler des droits d’enregistrement fixés à 4% du prix d’achat.
Détail des frais d’acquisition pour un Français
- Droits d’enregistrement : 4% du prix de vente
- Honoraires du notaire : 1% à 1,5% du prix (TTC)
- Frais de conservation foncière : 1,5% du prix
- Taxe sur les actes notariés : environ 0,5%
Au total, comptez entre 6% et 7% de frais d’acquisition sur le prix du bien — soit deux fois moins qu’en France (où les frais de notaire classiques tournent autour de 7% à 8% pour l’ancien, mais sur un prix souvent bien plus élevé).
Pour un appartement à 2 000 000 MAD (environ 180 000 €) à Guéliz ou Hivernage, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 130 000 MAD (±12 000 €).
Les Taxes Annuelles sur Votre Bien Immobilier
Une fois propriétaire, deux taxes annuelles s’appliquent, indépendamment de l’utilisation du bien (résidence personnelle ou location) :
1. La Taxe d’Habitation (TH)
La taxe d’habitation marocaine est calculée sur la valeur locative annuelle (VLA) du bien, déterminée par l’administration fiscale. Le taux progressif est le suivant :
- Tranches exonérées jusqu’à 5 000 MAD de VLA
- 10% sur la tranche de 5 001 à 20 000 MAD
- 20% au-delà de 20 000 MAD
En pratique, pour un appartement standard à Marrakech, la TH annuelle se situe entre 1 500 et 6 000 MAD (135 € à 540 €). Une charge très modeste comparée à la taxe foncière française.
2. La Taxe de Services Communaux (TSC)
Anciennement appelée taxe d’édilité, elle remplace en partie la taxe foncière française. Son taux est de 10,5% de la VLA dans les zones urbaines comme Marrakech. Elle est collectée par la commune et finance les services locaux.
Fiscalité des Revenus Locatifs pour Non-Résidents Français
Deuxième aspect essentiel de la fiscalité immobilier Maroc français : l’imposition des revenus locatifs. Si vous mettez votre bien en location — courte durée (Airbnb) ou longue durée — les revenus locatifs sont imposables au Maroc selon des règles spécifiques aux non-résidents.
Le taux libératoire de 15%
Les non-résidents qui mettent un bien en location au Maroc peuvent opter pour un prélèvement libératoire de 15% sur le montant brut des loyers. Ce taux est appliqué directement à la source par le locataire (s’il est marocain assujetti) ou déclaré par le propriétaire auprès de l’administration fiscale marocaine.
Alternative : le barème progressif de l’IR marocain avec un abattement de 40% sur les revenus bruts. Pour les petits revenus locatifs, le barème progressif peut être plus avantageux.
Exemple concret : appartement loué 5 000 MAD/mois
- Loyers annuels bruts : 60 000 MAD
- Option taux libératoire 15% : 9 000 MAD d’impôt (±810 €)
- Option barème avec abattement 40% : base imposable 36 000 MAD → impôt ≈ 5 800 MAD
Dans ce cas, le barème progressif est plus avantageux. L’option libératoire convient mieux aux biens générant des revenus locatifs élevés (location courte durée, villas, riads).
Nos appartements à vendre à Marrakech et nos villas à vendre affichent des rendements locatifs bruts de 5 à 12% selon le quartier et le type de bien.
La TPI : Taxe sur les Profits Immobiliers à la Revente
Troisième volet inévitable de la fiscalité immobilier Maroc français : la Taxe sur les Profits Immobiliers. Lorsque vous revendez votre bien, la TPI s’applique sur la plus-value réalisée. C’est l’équivalent marocain de l’impôt sur la plus-value immobilière français.
Calcul de la TPI
La TPI est calculée sur la différence entre :
- Prix de cession (prix de vente)
- Prix de revient corrigé = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + réévaluation annuelle (taux fixé chaque année par l’administration)
Le taux de la TPI est 20% de la plus-value nette, avec un minimum de 3% du prix de cession.
Exonération après 6 ans de résidence principale
Si le bien a été votre résidence principale pendant au moins 6 ans, la plus-value est totalement exonérée de TPI. Pour les investisseurs non-résidents, cette exonération ne s’applique généralement pas — mais la convention fiscale France-Maroc peut offrir des aménagements selon votre situation.
Comparaison avec la France
En France, la plus-value immobilière d’un non-résident est imposée à 19% + prélèvements sociaux (17,2%) = 36,2% total. Au Maroc, la TPI est fixée à 20%. L’avantage fiscal marocain est significatif.
Tableau Comparatif : Fiscalité Immobilière France vs Maroc
| Type de taxe | France | Maroc |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition | 7 à 8% | 6 à 7% |
| Taxe foncière annuelle | 0,5 à 1,5% valeur | 10,5% VLA (très faible) |
| Revenus locatifs (non-résident) | 20% + 17,2% PS | 15% libératoire ou barème progressif |
| Plus-value à la revente | 36,2% | 20% (min 3% du prix) |
| Taxe d’habitation | Supprimée (résidence principale) | TH progressive (très faible) |
Optimisation Fiscale : Ce Que Font les Investisseurs Avisés
Les investisseurs français expérimentés sur le marché marocain utilisent plusieurs stratégies d’optimisation :
1. Acheter via une SCI française
Structurer l’acquisition via une SCI française à l’IS permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, amortissements) des revenus locatifs. Attention : la convention fiscale précise que les revenus immobiliers restent imposables au Maroc, mais la structure peut optimiser la fiscalité française résiduelle.
2. Déduire les charges locatives
Dans le cadre du barème progressif marocain, les charges suivantes sont déductibles :
- Frais de gestion locative
- Primes d’assurance
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais d’entretien et de réparation
3. Bien documenter le prix d’acquisition
Pour minimiser la TPI future, conservez impérativement tous les justificatifs d’achat, de travaux et de frais annexes. Chaque dirham de dépense documentée vient réduire votre assiette taxable à la revente.
Pour découvrir nos opportunités d’investissement, consultez nos riads à vendre et nos maisons d’hôtes à Marrakech.
Procédure Pratique : Acheter en Tant que Français Non-Résident
Au-delà de la fiscalité, voici les étapes pratiques spécifiques aux acheteurs français :
- Obtenir un identifiant fiscal marocain (ICE/IF) — obligatoire pour toute transaction immobilière.
- Transfert des fonds via circuit bancaire officiel — les fonds doivent être transférés depuis un compte bancaire français vers un compte marocain, avec un reçu de transfert (attestation de transfert de devises). Ce document est indispensable pour rapatrier le produit de la vente future.
- Passer devant un notaire marocain — la signature de l’acte authentique est obligatoire. Le notaire calcule et collecte les droits d’enregistrement.
- Inscription au registre foncier (Conservation Foncière) — la propriété est sécurisée dès l’inscription.
- Déclaration en France — vous devez déclarer votre acquisition immobilière étrangère (formulaire 3916 pour les comptes bancaires marocains associés, et mention du bien dans votre déclaration de revenus si vous percevez des loyers).
Pour aller plus loin sur la fiscalité immobilier Maroc français, voici les réponses aux questions les plus fréquentes de nos clients investisseurs.
FAQ : Fiscalité Immobilière Maroc pour les Français
Peut-on être imposé deux fois sur les revenus locatifs marocains ?
Non. La convention fiscale France-Maroc de 1970 (révisée en 2012) prévoit un mécanisme de crédit d’impôt qui évite la double imposition. L’impôt payé au Maroc vient en déduction de l’impôt dû en France sur ces mêmes revenus.
Faut-il déclarer son bien immobilier marocain en France ?
Oui. Vous devez mentionner vos revenus fonciers étrangers dans votre déclaration de revenus française (formulaire 2047), même si ces revenus sont exonérés en France grâce à la convention. En revanche, le bien lui-même n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si vous êtes non-résident.
Quelle est la taxe payée lors de l’achat d’un appartement à Marrakech ?
Les droits d’enregistrement sont de 4% du prix d’achat. Auxquels s’ajoutent les frais de notaire (1 à 1,5%) et les frais de conservation foncière (1,5%), soit un total de 6 à 7% de frais d’acquisition.
Peut-on rapatrier l’argent de la vente de son bien en France ?
Oui, à condition d’avoir acheté via un transfert de devises officiel (attestation de transfert). Le produit de la vente, après paiement de la TPI, peut être rapatrié librement vers la France via une banque marocaine.
La TPI s’applique-t-elle même si le bien a pris peu de valeur ?
La TPI est calculée sur la plus-value réelle. Si vous revendez au même prix ou en dessous du prix réévalué, la TPI théorique est nulle. Mais attention : un minimum de 3% du prix de cession s’applique quoi qu’il arrive.
Y a-t-il des avantages fiscaux pour les logements neufs au Maroc ?
Oui. Les logements neufs bénéficient d’une exonération de droits d’enregistrement pendant 3 ans après la livraison du programme, sous certaines conditions. De plus, la TVA immobilière (10%) est parfois récupérable pour les investisseurs professionnels.
Dois-je ouvrir un compte bancaire au Maroc pour acheter ?
Techniquement non, mais c’est fortement recommandé. Un compte en dirhams convertibles (compte en devises ou CEN — Compte Étranger en Dirhams Non-Convertibles) facilite le paiement des taxes locales, la réception des loyers et, surtout, sécurise votre droit au rapatriement des fonds à la revente.
La fiscalité immobilier Maroc français étant susceptible d’évoluer, consultez toujours un expert avant de vous engager.
Avertissement : les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles fiscales marocaines peuvent évoluer. Consultez un expert-comptable ou un notaire marocain avant tout investissement. Sources : DGI Maroc, Convention fiscale France-Maroc 2012, impots.gouv.fr, DGI Maroc (tax.gov.ma).
